재개발 투자 용어 및 입주권 나오는 요건 등 정리(독서후기 : 정말 이 책을 보지 않고는 재개발, 뉴타운 손도대지마라!)

 

안녕하세요. 오늘은 책 제목부터 범상치 않은! 위 책을 읽고 난 후기를 써보고자 합니다.

재개발 투자에 대한 입주권이 나오는 토지면적 등 정보들이 많이 들어있기에 같이 정리도 해보려고요.

 

이 책은 2011년 1월에 초판 발행된, 현재 트렌드와는 조금 맞지 않는(?) 부분도 있긴 하지만, 제가 즐겨보는 부동산 카페에서 좋은 글을 써주시는 이노라님의 추천을 받아 중고서점을 뒤져서 어렵게 구해서 읽어보았습니다^^

 

 

<재개발 구역에서 입주권이 나오는 토지>

서울시 기준 2003년 12월 30일 이전에 토지가 분할등기 되어있어야 아파트 분양자격을 주고있다.

또한 토지면적이 90㎡ 이상이면 지목이나 이용현황을 따지지 않고 토지소유자가 주택을 소유하고 있더라도 분양자격이 주어진다.

 

따라서 지목이 대지이고, 도로로 사용하고 있다거나, 지목이 도로이고 실제 도로로 사용중이라도 조합원이 될 수 있다.

지목이 대지이면서 도로로 사용 중인 토지는 인근 대지평가액의 1/3로 감정평가가 된다.

 

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도로법상 도로는 개별공시지가로 평가하며, 사도법상 도로는 인근 대지평가액의 1/5

지목이 대지이나 사실상 도로로 이용되는 도로는 인근 대지평가액의 1/3

배수와 용수의 목적으로 사용하고 있는 구거는 인근 대지평가액의 1/3

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단점으로는 전세보증금을 받을 수 없고 주택이 아니기 때문에 이주비와 이사비용을 받을 수 없다.

(이 부분은 각 재개발 사업장마다 지급여부가 다르므로 조합에 확인이 필요하다)

 

도로부지 투자의 장점으로는 1가구 2주택에 해당되지 않으며 주택처럼 관리를 하지 않아도 된다.

또한 일반 대지보다 시세가 저렴하기 때문에 투자비용이 적게 들어간다.

 

취득하기 전에 반드시 전 소유자가 조합원으로 등록되어 있는지 조합에 확인을 해야하고, 조합원 자격을 승계 받는데 있어 다른 조건이 없는지 확인해야 한다.

가령 같은 재개발 구역내 입주권 2개를 갖고 있진 않은지 등.. 청산대상인 물건을 인수하면 안되니까요~

 

 

<간단 용어 설명>

재개발 절차 : 기본계획수립 -> 구역지정 공람공고 -> 정비구역지정 -> 추진위원회 승인 -> 조합설립인가 -> 시공사선정 -> 사업시행인가(사시) -> 감정평가(감평) -> 관리처분계획인가(관처) -> 이주, 철거, 착공(조합원분양, 일반분양) ->  공사완료 입주~

 

이주비 : 조합에서 조합원들에게 이사 갈 집을 구하기 위해 지원해주는 비용으로, 일반적으로 시공사에서 비용을 부담하고 무이자 이주비는 권리가액의 40%, 유이자 이주비는 권리가액의 20%를 지원한다.

이주비는 아파트가 완공되어 입주 시 반환하여야 한다.

(통상 무이자 이주비라고 해도 조합원들이 납부하는 분담금에 포함된 조합 사업비로 이자 대납 등 지급하는 것이라서 무이자라고 보기도 어렵다. 그래서 무이자 이주비 안받으면 바보라고들..)

 

이사비용 : 시공사에서 지급하며 반환하지 않는다.

서울 장위10구역 같은 경우 4,000만원의 이사비를 지급하고 이 중에서 2000만원만 입주 시에 반환토록 했다.

 

추가부담금(분담금) : 조합원 분양가 - 권리가액(감정평가액 x 비례율, 보상가) 계산한 금액을 납부하여야 한다.

(분납 또는 입주 시 일시불 완납 등 조합마다 다르다.)

 

권리가액 : 조합원 소유의 부동산 보상가.

감정평가액 X 비례율로 계산되나 통상적으로 비례율 100%를 맞추기 때문에 감정평가액을 보상가로 보면 된다.

 

 

<재개발 구역 내 토지만을 소유한 경우 분양자격> 

★ 30㎡ 이상 ~ 90㎡ 미만 

토지 소유자가 사업시행인가 고시일부터 공사완료일까지 분양신청자를 포함한 전 세대원이 무주택자여야 하고(유지조건), 순수한 1필지(단일필지, 공유지분 해당안됨)의 토지여야 한다.

지목이 도로이고 실제 이용 현황이 도로인 경우 아파트 분양자격이 없다.

 

또한 각 시도별 분양자격인정기준일 이전에 단일필지로 분할등기가 되어 있어야 하는데, 그 기준일은 다음과 같다.

서울시 2003년 12월 30일 이전

경기도는 날짜 규정 없음

광주시는 2004년 3월 25일 이전

충청북도는 2006년 12월 22일 이전

부산시, 인천시, 기타 다른 시도는 구역지정공람공고일 이전,

현재 기준과 달라져있을 수 있으니 꼭 각 지자체 조례를 참조하여 토지의 최초 분할등기일과 분양자격 인정기준일에 합당한지 확인해야 실수하지 않는다.

 

★ 90㎡ 이상 

토지 소유자가 유주택, 다주택자여도 무관하고, 1필지가 아니고 여러 필지가 합쳐지거나 공유지분으로 소유하고 있어도 아파트 분양자격이 주어진다.

지목이 도로이고 현황도 도로인 경우에도 분양자격 준다.

단, 단일필지나 공유지분의 토지의 경우 토지의 분할등기일과 공유지분등기일이 각 시도별 분양자격인정기준일(서울 2003년 12월 30일 전) 이전에 최초 등기되어 있어야 한다.

 

 

<무허가 건축물로 조합원 되기>

무허가 건축물은 한 마디로 불법건축물이다.

남의 땅에 건축허가도 받지 않고 몰래 건축물을 지어 주거용으로 사용하는 경우가 대부분이다.

주로 영세민들이 국유지나 사유지에 몰래 건축하여 살게 되어, 각 시도마다 무허가건축물 인정기준일을 정하여 이전에 생겨난 것은 무허가건축물대장에 등재하여 인정해주고 있다.

 

관할 구청에 방문하여 무허가건물확인원 발급 받아 확인!

서울시 무허가건축물 인정기준일 1982년 4월 8일 이전

항공사진, 재산세 납부대장 확인, 공과금 영수증(전기료, 수도료, 전화료 등),

인우보증 : 무허가건축물 소재 토지소유자의 확인서와 소유자 직계가족을 배제한 2명의 인우보증서+인감증명서 제출(2명 확보하기 어려우면 매수 부동산 사장님께 수소문 의뢰^^)

 

무허가 건물은 땅이 없고, 다 쓰러져가는 건물(?)만이 있기 때문에 감정평가액이 1,000만원 내외로 매우 저렴하게 책정되나, 그에 더하여 프리미엄을 붙여 매매가 이루어지고 있다.

 

땅이 없는 부분은 나중에 국가, 지자체로부터 땅값을 내고(5~20년 분납 가능) 땅을 불하(인수)받아 권리가액을 높일 수도 있다. 땅값을 포함하여 권리가액을 높이면 이주비대출 60% 받을 때도 더 많은 돈을 빌릴 수 있어 자금흐름에 좋다.

 

무허가 건축물은 권리가액이 낮기 때문에 추후 조합원분양가에서 차액만큼인 수억원을 추가분담금으로 납부해야하는 경우가 많다.

허나, 무허가라 해도 결국은 입주권이 나오는 것이기 때문에 청약통장을 필요로 하지않고, 일반분양보다 로얄동호수에 먼저 당첨될 수 있기 때문에 투자가치가 있다.

 

무허가 건축물 멸실 전 명의변경 : 구청에서 무허가건축물 명의변경한 다음 무허가건축물대장과 조합원 변경서류를 조합에 신청 후 은행에 가서 이주비 승계.

무허가 건축물 멸실 후 명의변경 : 조합이 구청에 연락하여 조합원 명의변경해주면 끝.

 

무허가는 등기를 할 수 없으므로 등록세는 납부하지 않고 취득세만 납부하면 된다. 

  

인천시 건축법 조례에 따르면 주거지역 90㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡ 등 기준이 다르므로 토지를 140㎡ 갖고 있더라도 상업지역에 속한 재개발 구역일 경우 입주권이 나오지 않고 현금청산 대상이 되기 때문에 다른 사람에게 팔거나, 10㎡를 추가로 매수하거나 해야한다.

 

이상 여기까지 정리 후 추가 부분은 나중에 첨가하겠습니다^^